ESTALLIDO DE LA "BURBUJA" INMOBILIARIA: UNA APROXIMACIÓN A LAS CAUSAS

Terminábamos la "entrada" anterior proponiendo un esfuerzo de análisis sobre las causas que llevaron a la fortísima escalada de precios inmobiliarios vivida en España durante los últimos años. Aun cuando no sepamos muy bien qué puede hacerse ahora para huir de la quema, un examen autocrítico debería servir -y en esto quizá caigamos en un exceso de optimismo- para que el fenómeno no se repita en el futuro.
Primera causa: los españoles hicieron del ladrillo su instrumento favorito para el ahorro y la inversión. Tenemos una tendencia muy acusada a echar balones fuera, a que las culpas sean siempre de otros, como los bancos, los especuladores, los gobiernos, los ayuntamientos, los tipos de interés, etc. Pero, a mi juicio, la culpa principal es del conjunto de los ciudadanos, que llegaron a la conclusión de que no había otra forma mejor de rentabilizar unos ahorros que la vivienda. Esto tenemos que asumirlo: cada uno de nosotros nos hemos convertido en pequeños especuladores convencidos de que lo que hoy valía X dentro de unos meses o años valdría X más un elevadísimo porcentaje de X.
La propia evolución de los precios, con incrementos anuales que multiplicaban por cuanto o cinco veces la subida del IPC, nos reafirmó a todos en que la decisión de invertir en ladrillos era la acertada.
Segunda causa: las Administraciones Públicas desertaron de sus obligaciones constitucionales. Es legítimo invertir en viviendas, como lo es invertir en deuda pública, sellos, obras de arte o valores bursátiles. Pero la vivienda es al mismo tiempo un bien social que cubre una de las necesidades básicas de la población, y el deber de las Adminsitraciones Públicas es garantizar el acceso a este bien de primera necesidad -ya sea en propiedad o en alquiler- en unas condiciones razonables. Se calcula en unas 350.000 el número de viviendas que se necesitan cada año para atender las necesidades de las nuevas familias que se forman en la sociedad española. Si esta demanda social hubiera sido atendida mediante la promoción de pisos de precio tasado, está claro que la demanda total habría sido muy inferior y el incremento general de precios sólo habría sufrido la presión de los que buscaban viviendas para invertir y no para cubrir una necesidad social.
Otro aspecto en el que las Adminsitraciones Públicas dejaron de cumplir sus obligaciones fue el necesario control para que las viviendas que se han adquirido a precio tasado no se vendan luego a precio de mercado libre. Esta "reventa" de las viviendas de protección oficial a los precios del mercado ha sido una práctica sistemática frente a la que Ayuntamientos, Comunidades Autónomas y Gobierno no han hecho absolutamente nada.
Tercera causa: las ayudas fiscales. Estas ayudas han sido muy discriminatorias, porque se han concedido principalmente a la compra y no al alquiler. Además, estas desgravaciones fiscales se concedían no sólo para la compra de la primera vivienda, sino también para los sucesivos cambios, siempre y cuando la anterior se vendiera como parte del pago de la siguiente. Y durante muchos años, cuando el límite de la inversión desgravable era el 30 por ciento de la base imponible del IRPF, las ayudas eran tanto más importantes cuando más rico fuera el sujeto pasivo. Sin exageración, puede decirse que el Estado ayudó en muchos casos a la adquisición de viviendas de lujo. Y durante un largo período -años ochenta- las desgravaciones no fueron sólo para la vivienda habitual, sino también para las inversiones en segundas residencias.
Cuarta causa: la bajada de los tipos de interés y el alargamiento de las hipotecas. Con la llegada del Euro, los tipos de referencia para las hipotecas llegaron a caer hasta casi el 2 por ciento y los plazos para devolver el capital prestado, que hace unas décadas solían ser de 12 ó 15 años, se alargaron hasta los 30 ó 40 años. Estos dos factores combinados rebajaron sustancialmente la cuantía de la "letra" mensual que tenía que pagar el comprador. Y esta rebaja reforzó el convencimiento general de que la propiedad era muy preferible al alquiler: uno podía pasarse toda la vida pagando hipoteca, pero al menos tenía la seguridad de que la casa acabaría siendo suya.
Todas estas causas, más alguna otra, como pudieran ser la llegada de inversores extranjeros a las costas y el blanqueo de capitales procedentes de negocios ilícitos, configuraron un panorama en el que predominaba una demanda desaforada que hizo crecer los precios a un ritmo verdaderamente insostenible. Algunos pueden pensar que el ciclo alcista habría continuado en España de no haber sido por la crisis financiera que tuvo su origen en Estados Unidos, pero está claro que, antes o después, tenía que agotarse el flujo de nuevos compradores. En el fondo, el "calentón" inmobiliario se parece muchísimo a esos episodios especulativos que de cuando en cuando ocurren en las bolsas: recuérdese lo que pasó con la "burbuja" de las empresas de Internet. Lo que ocurre es que los mercados bursátiles son mucho más líquidos y volátiles que el mercado de la vivienda y los ajustes de precios se producen más rápidamente. El ajuste inmobiliario no podemos saber cuánto durará, pero lo deseable es que, una vez superado, la evolución de los precios se acompase, más o menos, a las alzas del IPC y de los salarios. Si eso llega a suceder, nos evitaremos disgustos como el actual y no por ello dejará de ser interesante invertir unos ahorros en vivienda, como lo es invertirlos en deuda pública o fondos de inversión.